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“共享度假商业模式”健康发展亟需出台相关法律

时间:2015-01-08 15:06:13 来源:中国法律咨询中心 阅读:761
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杜 林(中国法律咨询中心法律风险管理部主任) 
   

    案情简介
     2013年广西旅游发展大会明确将北海作为广西三大国际旅游胜地之一,北部湾国际旅游区核心城市,广西北海嘉莱酒店管理集团(以下称嘉莱公司)参照在国际上已经非常成熟的分时度假模式制定了自己的“共享度假商业模式”。该模式通过投资按份共有的度假房产(度假别墅、酒店公寓及酒店客房等),实现度假房产使用权的分时共享,并通过交换网络进行异地互换,实现当地旅游资源使用率的最大化。嘉莱公司相关负责人表示,该项产品推出主要是针对有度假需求的消费者,通过与他人共享实现分时度假的愿望。
     2013年2月,嘉莱公司正式在市场上推出“共享度假商业模式”,将其酒店近100个客房套间(有两房套间和三房套间两类)分割成51份出售,消费者只需一次性交付每份19800元或39800元,签订相关合同文本后,便可与他人按份共同享有房产所有权,以及每年在该酒店及其国内相关连锁企业的一定额度的消费。该产品推出后,立即在市场上引起关注。已有来自浙江、上海等地近200人购买了嘉莱公司旗下酒店共200多份房产(其中不乏单个消费者购买多份该项产品)。在嘉莱公司提供的其中一本房产证上按份共有人达44人,经媒体报道后,网络舆论称之为“最牛房产证”,有关该“共享度假商业模式”的合法性问题,也引发了广泛争议。 
    

    案情分析
    中国法律咨询中心于2013年5月接受委托,邀请孙宪忠、尹田、崔建远、叶林、王轶等五位民商事法学专家与中心专业人员一起,对本案所涉法律问题进行认真研究,经分析论证,我们认为嘉莱公司推出的“共享度假商业模式”及签订的相关合同并不违反法律、行政法规的强制性规定,没有损害社会公共利益,也不属于效力待定或可撤销的合同,应属有效。
 


   《物权法》认可对不动产的按份共有
   根据《物权法》第九十三条、第九十四条、第九十五条的规定,《物权法》认可对不动产的共有关系。共有是二人以上对同一财产享有所有权,不分份额的为共同共有,要分份额的为按份共有。
共同共有是指对共有物不分份额的共有,其特点是各个共有人对全部共有物均享有平等的支配权利,故其通常是基于某种共同关系(夫妻关系、家庭关系、遗产继承关系等)而发生。虽然现行法律并未明文限制共同共有的适用范围,但“共享度假商业模式”所形成的共有具有商业目的,且各个共有人的投资是确定的,而各个共有人的权利义务只能根据其投资比例加以确定。所以,该“共享度假商业模式”从性质上只能适用按份共有的共同共有。
     本案中,从房屋买卖合同来看,海南天信工业发展有限公司(下称天信公司)与购房者就一套房子签订的是一份商品房买卖合同,而非就一套商品房的份额签订一份合同,这一销售方式与普通的商品房买卖并无二致,只是购房者一方为多人而已,并不违反法律、行政法规强制性规定,也不存在损害社会公共利益的问题。
就房屋买卖关系而言,《物权法》认可对不动产的按份共有,且现行法律没有限制按份共有人的数量,因此,嘉莱公司将一套房屋最多划分51份出卖,并约定这些共有人按份共有,并不违反现行法律的禁止性规定或限制性规定,也不违反公序良俗,应具合法性,已经登记的共有房产证确认了房产划分为51份和按份共有的份额,符合《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定,应为有效。
    

    房屋按份共有人相关权利的行使
    从房屋产权共有法律关系分析,各共有购房人应按《物权法》第九十六条至第一百零二条的规定享有权利、承担义务。
     内部关系方面,各个共有人按其应有份额对共有房屋的全部,享有使用、收益之权;各共有人就共有房屋的管理有约定的,据此约定管理共有房屋,没有约定或约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务;除另有约定外,“共享度假商业模式”所形成的按份共有中,对于整体出售房产、改造等商业事项,依法须由占份额三分之二以上的共有人同意。
     外部关系方面,各个按份共有人对于第三人,就共有房屋的全部可以单独行使所有权的请求权,包括所有物返还请求权、排除妨害请求权和消除危险请求权;因共有房屋产生的对于第三人的债权,无论各个共有人之间约定是按份享有还是连带享有,在对第三人的关系方面,各个按份共有人享有连带债权,按《物权法》第一百零二条之规定,除非法律另有规定或第三人知道共有人不具有连带债权关系;按照共有债权(且为连带债权)的行使规则,各个按份共有人可以单独提起债权请求权的诉讼。
在合同未解除的情况下,按份共有人不能要求退还购房款,若无重大理由,共有人无权要求分割共有财产;房屋共有份额可以转让、抵押、继承;共有人可以居住使用,如果发生冲突,有约定按照约定,无约定按照法律规定,两者都无的情况下,按照占份额多数的共有人的意见处理。
    

    “共享度假商业模式”下,委托经营方式应属合法
     本案中,根据“共享度假商业模式”合同安排,按份共有人委托了嘉莱公司管理其所持有的共有房产。将共有的不动产委托他人经营并取得收益,不违反法律禁止性规定,“共享度假商业模式”合同中关于委托经营的合同及其条款应属有效。委托经营合同及其条款中双方的权利义务由双方自愿协商确定。“共享度假商业模式”下,如果业主分享收益的主要方式是获得一定额度的消费,此种安排也具有合法性。

  
  手记
    “分时度假”是一个很好的经营理念,在国外它已经是一种发展相对成熟的旅游期权产品,引入我国之后, 作为一种特殊投资和消费模式,也满足了越来越多的人休闲度假和投资的需求,对拉动我国旅游饭店业,促进销售闲置房地产和扩大就业面都有好处,但是在引入发展的过程中,却出现了种种“水土不服”的症状,阻碍了其正常发展。究其根源,就是缺乏一部专门规制“分时度假”的法律及相关法规,因此有关部门应尽快制定相关法规、制度,对“分时度假”进行规范管理。首先,要规范准入资质管理。“分时度假”是一种新生事物,目前提供服务的分时度假公司大都没有专业资质,行业管理相对滞后。建议相关主管部门加强监管,提高准入门槛,对经营资质、经营方式和提供的服务方式进行明确规定。其次,要规范宣传方式。“分时度假”采用的是先交钱后签合同的方式,消费者对“分时度假”的理解往往是靠公司的宣传广告。建议有关部门按照我国《合同法》和《广告法》的有关规定,进一步规范其宣传方式,遏制分时度假公司虚假宣传。最后,要规范格式合同内容。消费者与分时度假公司签订的合同是一种格式合同,分时度假公司应当在合同中明确约定双方的权利义务,而且格式合同在内容上不得排除出具合同方的主要义务。

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